纽约通过“pied-a-terre”税：谁要交、税率多少

纽约市新的第二住宅税（pied-a-terre tax）预计将显著抬高许多高净值豪华公寓业主的房产税负。税法由州立法者在周三通过，目的在于缩小城市预算缺口。

该税将针对价值100万美元或以上的非主要住所征收。预计可带来约5亿美元（500 million）收入。

分阶段生效：前两年按估值分档征税

根据CNBC获得的税收细节，该房产税将分两个阶段实施。在税期的前两年（2026-2027与2027-2028），由纽约市财政与税务部门（Department of Finance）认定、价值100万美元以上的公寓（condos）与合作公寓（co-ops）将纳入征税范围。

其中，100万至300万美元的房产将适用每年4%的税率；300万至500万美元的房产适用每年5.25%的税率；500万美元以上的房产适用每年6.5%的税率。

尽管税率看起来较高，专家指出城市沿用的评估与估值体系对房产的真实市场价值存在明显低估，从而减轻了实际负担。相关评估往往只有真实市场价值的10%或更低。

城市并不会立即推倒重来，而是会根据预算文件逐步更新估值与税负。自2028-2029税年起，房产估值将基于可比成交（comparable sales）进行调整。由于估值将显著上升，税率也将相应下调以进行补偿。

在估值调整后，500万至1500万美元的房产适用0.8%的税率；1500万至2500万美元的房产适用1.05%的税率；2500万美元以上的房产适用1.3%的税率。

纽约房产税律师Robert Pollack表示，这项税制“非常复杂”。

在市长Zohran Mamdani发布一段展示格里芬顶层公寓的影片后，亿万富翁肯·格里芬成为该税的公众代表。格里芬回应称，未来可能撤出纽约的业务与工作机会。

按新税制测算，佛罗里达州税务居民的格里芬，其曼哈顿房产税单将是现有水平的三倍以上。CNBC的计算显示：格里芬在2019年以2.38亿美元购买位于220 Central Park South的一套面积约24000平方英尺的顶层公寓；但根据政府记录，纽约市对该公寓的估值仅为1550万美元。

据城市记录，格里芬在2026-2027税年的房产税为858,332美元。在“pied-a-terre”税的前两年内，其房产税将超过翻倍至约187万美元；自2028-2029税年起，税负将增加至略低于400万美元。

此外，据报道，格里芬还购买了位于740 Park Ave的两套公寓，总价8300万美元；这些单位在2028年起的税额为110万美元。综合来看，他在曼哈顿的全部房产税单总额将超过500万美元。

尽管一些城市官员认为富人能够承受该税，但房地产经纪人与税务律师认为，实际“贴纸价格”的冲击会很明显。Pollack表示：“我的所有客户已经觉得自己交得太多了。这些数字很重要。我不在乎你有多富。”